【案例分享】

2016年10月，李某与开发商签订《商品房买卖预售合同》，购买商品房一套，总价为人民币50万元。合同约定: 开发商应当于 2016年11月1 日前支付首期房价款人民币 13万元,余款人民币 37万元向银行(贷款机构)申请贷款支付，房屋应当于2017年12月1日前交付，争议解决方式为提交某商事仲裁委员会仲裁。签订合同后，李某依照合同约定向开发商支付首付款人民币13万元，开发商向李某开具了收款收据。

2017年12月1日，开发商并未向李某交付房屋。2017年12月22日，开发商又与李某签订《补充协议》，约定李某增加缴纳首付款11万元，首付款共计24万元，其余26万元办理按揭贷款支付，房屋交付时间变更为2018年10月1日。2018年10月1日，开发商也没有向李某交付房屋。

2022年，开发商向商事仲裁委员会提起仲裁称，2020年12月房屋即满足交付条件，而李某至今未支付余款 26 元。根据合同约定，合同签订之日起七日内，李某则必须办理银行按揭签约手续，否则每逾期一日，按申请贷款总额的万分之三支付违约金，如逾期 90日仍未办妥银行按揭签约手续，开发商有权解除合同，并要求李某按商品房价款的5%支付违约金。因为李某没有办妥贷款，也没有支付剩余价款，所以提起仲裁要求解除合同并要求李某承担违约责任。

【律师观点】

接受李某委托后，律师结合李某陈述的情况，提出如下代理意见，请求仲裁委驳回开发商的仲裁请求：

一、李某已履行以自有资金支付首付款的合同义务，也已按照开发商要求提供按揭贷款申请材料，交由开发商提交按揭贷款申请，后由于开发商及房屋证照问题等原因，银行拒绝办理按揭贷款。李某已依约履行《商品房买卖合同》项下义务，上述合同不能正常履行的原因在于开发商。

二、开发商拒不按照《房屋买卖合同》约定交付房屋，构成违约。

三、双方并无约定因开发商原因无法办理贷款应由李某一次性付清房款，李某也不存在应当一次性付清房款而逾期付款的行为。

四、本案中李某不存在违约行为，开发商也没有举证证明其存在任何损失，开发商主张由李某支付违约金弥补其损失，同样无事实及法律依据。

综上所述，本案中李某不存在任何违约行为，反而是开发商拒不依约、按时交付房屋，构成违约，数年间没有给李某任何交待，现开发商要求李某承违约责任支付违约金无任何事实及法律依据，请求贵委依法查明事实，裁决驳回开发商仲裁请求。

【仲裁委意见】

根据仲裁庭查明的事实，李某依照合同约定履行了交付首付款义务，引起纠纷的主要原因是开发商延期交房违约在先。依据《民法典》第五百六十五条第一款规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十九条规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

仲裁庭认为，本案纠纷主要原因是开发商方延期交房违约在先，但后期开发商具备交房条件及办理担保贷款条件后，李某没有继续履行合同意愿也是导致涉案合同无法继续履行的原因之一，故仲裁庭酌定不予支持开发商关于要求李某支付违约金的仲裁请求。因双方当事人均已无继续履行合同的意愿，双方主张不一致导致无法达成和解，仲裁委裁决解除双方合同。开发商在合同解除后，应将已收取的李某房款首付款返还给李某。

【律师提示】

本案中，开发商没有如期交房，李某本可以在法律规定的期限内要求解除与开发商签订的房屋买卖合同，并要求开发商承担违约责任。若李某及时提起仲裁，也就避免了现在开发商在可以交楼后再要求购房者承担违约责任的风险。

《民法典》第五百六十三条便规定了，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

请大家注意提出解除合同的时间，否则即使开发商存在迟延交付房屋的情况，也无法解除合同，将极大地减损了作为守约一方的权益。

本文作者：高志鹏 律师