【案情简介】

李某系**三社的成员，严某、江某系**一社的社员，三人均系广州市白云区新市街**村村民及****联社的社员。2007 年 9 月 30 日，李某（乙方）与严某、江某（甲方）签订《转让协议书》，载明：经双方友好 协商同意，由甲方将位于座落在**村**巷 2 号之一号，宅基地证号为穗字 22** 号的自有房屋壹间转让给乙方，现双方达成如下条款：一、由甲方以合理价格转让给乙方。二、甲方只提供宅基地证壹个交给乙方（因该房屋只有宅基地证）。三、甲方  自交宅基地证给乙方后，该房屋产权归乙方所有，而今后该房屋  所有产生的一切问题、费用、责任与甲方无关。四、本协议一经 签约不得反悔即生效。上述协议签订后，严某、江某将上述涉案的宅基地房屋交付给李某使用。双方确认李某已经支付完毕严某、江某购房款。

签订《转让协议书》后，严某、江某将穗郊字第22** 号《农村（墟镇）宅基地使用权证》原件交付给李某，在交付时该证记载内容即为涂改后的现有内容，严某、江某虽对涂改后证件效力存在异议，但并未就行政机关的上述行为提出异议。

 对于上述双方买卖事宜，两方所属集体经济组织表示不清楚涉案宅基地房屋买卖事宜，对于是否同意该买卖事宜其不能表态，也无权出具同意严某、江某转让涉案宅基地房屋给李某的证明，只能由法院认定。

时至2020年广州市白云区开展宅基地登记确权活动，原告经向确权部门了解，被告知如能提供相关有效且齐全的宅基地使用权及房屋所有权转移材料（如买卖协议等），可考虑予以办理确权登记。后原告找到被告沟通，但被告拒绝确认上述《转让协议书》合法有效，并拒不配合办理确权登记。无奈，原告向法院起诉被告，要求确认上述《转让协议书》合同效力。

 

【判决结果】

判决确认李某与严某、江某于2007年9月30日签订的《转让协议书》中所涉房屋与穗郊字第22** 号《农村（墟镇）宅基地使用证》所载一致部分（即座落于**村**巷2号之1第1生产队宅基地房屋，层数为5层，建筑面积258.5平方米）的转让协议约定合法有效。

 

【法院观点】

一、一审法院观点

关于涉案《转让协议书》的效力。该协议是双方的真实意思表示，双方的争议点在于该协议是否违反法律、行政法规的 强制性规定。双方确认转让时宅基地房屋为5层半，而该房屋相应宅基地使用证所载的层数为5层，超出证载范围外的房屋建设的合法性的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，在该部分房屋建设的合法性、初始物权登记尚未经相关行政主管部门认定及处理前，对于该部分房屋所涉合同的效力进行认定处理缺乏相应前提，一审法院对此暂不作调处。双方关于转让证载的 5 层房屋的合同约定符合法律规定，应为有效合同。李某与严某、江某同属**村村民，属于同一集体经济组织，严某、江某以李某与其不属于同一经济社为由主张上述协议无效于法无据，一审法院对此不予支持。至于李某是否符合“一户一宅” 要求、双方所属集体经济组织是否同意双方转让涉案宅基地房屋，均属于行政  管理性规定而非效力性规定，严某、江某以此为由主张上述协议无效的抗辩意见一审法院亦不予支持。

二、二审法院观点

涉案《转让协议书》约定严某、江某向李某转让“宅地基证号为穗字 22** 号的自有房屋壹间”，且双方确认在交易时穗郊字第 22** 号《农村（墟镇）宅基地使用权证》记载内容为涂改后的现有内容，即5层、建筑面积258.5平方米。虽然上述穗郊字第22** 号《农村（墟镇）宅基地使用权证》内容显示对建筑种类结构、层数及建筑面积进行了涂改，但加盖了“三元里区村镇办业务校对章”，且广州市规划和自然资源局复函显示该《农村（墟镇）宅基地使用权证》记载内容与当事人持有的《农村（墟镇）宅基地使用权证》内容一致，该证所附《农村（圩镇）建房用地普查登记表》的内容亦与证载情况相同，查册日期为2007年11月26日的《广州市白云区宅基地情况表》记载内容亦与证载内容一致。严某、江某对行政主管部门对上述宅基地使用权证的涂改程序持有异议，但未向行政机关提起权利主张，在上述《农村（墟镇）宅基地使用权证》的涂改行为未被依法撤销的情况下，可以认定涉案建筑物1-5 层、建筑面积258.5平方米的建筑物已经行政机关确认登记。严某、江某主张涉案建筑物1-5层、建筑面积258.5平方米未办理规划报建手续、未经行政部机关确认合法，理由不成立，本院不予采纳。现无证据证实涉案建筑物的1至5 层在2007年11月26日后在结构、面积上发生变化，且严某、江某与李某均为广州市白云区**街**村村民及**联社的社员，一审法院认定涉案《转让协议书》中所涉房屋与穗郊字第 22** 号《农村（墟镇）宅基地使用权证》证载一致部分的约定合法有效，并无不当。

 

【庭审争锋与案例评析】

本案中，原告李某向法院提起诉讼，主张确认房屋转让协议有效，而被告严某、江某针对此提出了一系列的观点，并主要从李某名下有多套房屋无权再购买宅基地房屋、双方之间不属于同一个集体经济组织、购买宅基地房屋需要集体经济组织出具具结同意材料、一户一宅房屋权属变更应征得全体成年家庭成员同意等角度展开抗辩。为此，笔者作为原告的代理律师，针对被告抗辩理由能否影响《转让协议书》效力认定问题方面，提出具体观点如下：

一、原告名下有否登记多处房屋，是否影响《转让协议书》效力？

首先，涉案土地权属证书证载面积在转让协议书中具有对应内容，转让协议书是在转让方拥有合法权属的情况下商定签署，并不违反法律的强制性规定，与证载部分对应的协议内容，应认定为合法有效。

其次，原告在本案并非属“再申请宅基地”情形，而是通过向同村村民被告购买进而取得宅基地的情况，被告自行出卖宅基地的行为，属于被告自己对宅基地的自行处置，是平等自愿行为，不会成为阻碍原告受让取得宅基地的事由。因此，双方签订的《转让协议》，并不违反法律禁止性规定，依法应属有效。

二、原被告在本案不属于同一个经济社，但属于同村村民，是否影响《转让协议书》效力？

首先，原被告虽分属不同的经济社，但仍属于同一集体经济组织成员，属**村村民，原被告之间转让宅基地房屋的行为，符合法律规定的主体要件。

其次，加之被告亦未能提供有效证据证明涉案房屋具体归属于广州市白云区新市街**村经济联合社第一经济合作社而非广州市白云区新市街**经济村联合社或广州市白云区新市街**村村民委员会进行实际管理的事实，仅凭经济社名称的不同主张协议无效，无事实及法律依据。

最后，《中华人民共和国土地管理法》第十一条并非是规范农村宅基地流转的效力性及管理性强制性规定。原告购买被告宅基地后仅用于居住的行为，也并没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策，该买卖行为有效。

三、集体经济组织是否出具知情同意宅基地转移的具结书等材料，是否影响《转让协议书》效力？

首先，《中华人民共和国土地管理法》中并无村民之间转让宅基地使用权需要经过村集体同意的明确法律规定，原被告签订涉案协议，并不违反法律规定。

其次，自2007年9月30日双方签订涉案协议且原告取得《宅基地使用证》原件后，原告便一直居住在涉案房屋上，为了满足生活居住需要，原告还向所在村集体申请办理水表户主变更手续。上述事实足以证实，村委会对原告在涉案宅基地居住长达十几年、享有对涉案宅基地清晰权属的事实表示确认。

最后，根据原告提供的证据《广州市规划和自然资源局白云区分局关于印发<白云区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查与确权登记收件清单>的通知》中《白云区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查与确权登记收件清单》及其附件八《具结书》内容所示，在开展登记确权及权籍造册相关工作期间，广州市规划和自然资源局白云区分局对办理同村宅基地转移这一情形的收件要求中，针对“有效且齐全的宅基地使用权及房屋所有权转移材料（如双方签订的买卖协议，鼓励办理公证或见证）”这一材料，并无需经由所属集体经济组织盖章确认，只需集体经济组织另行出具《承诺书》。再具体从《具结书》需填写的内容上看，所属集体经济组织对无权属争议的房屋并不会进行具体内容审查，而只会在尊重各方村民的基础上进行签名真实性的审查。也即，无论集体经济组织是否出具同意宅基地移转的相关材料，最多仅涉及对是否履行完毕确权登记程序要件内容方面的审查认定，而并不影响双方签订合同发生法律效力。

四、卖房方转让宅基地房屋时是否已经经过同户内成年家属同意，是否影响《转让协议书》效力？

首先，不动产物权变动看登记，实行的是登记要件主义，涉案房屋产权证登记人员为被告严某，同时因房屋系在与被告江某合法婚姻存续期间内取得，故严某、江某是涉案房屋的合法权属人，其他家庭成员并不因此享有房屋产权份额。

其次，从原被告2007年9月30日签订《转让协议书》至今，被告一家已经搬离涉案房屋近15年，其家庭其他成员或其他有权共有人对此并未提出任何异议，应视为该部分人员对两被告的转让行为表示认可、接受，对原告受让取得房屋所有人表示同意。

上述可知，被告严某、江某所针对合同效力抗辩的理由，均不能成立，原告方系在遵守诚实守信原则的基础上与被告进行的房屋转让交易，因此所签订的协议应受法律保护。在此层面上，相关确权机构所针对涉案房屋的权属审查，应当在充分了解历史背景的情况下，积极保障守信方的利益诉求进行，保障诚实守信方的合法权益，并在一方能够提供合法有效权属证明材料的基础上，作出合理、公平地认定。

 

【法规政策延伸】

1、近年来国家层面出台过哪些关于宅基地和集体建设用地确权登记工作文件？

答：为落实中央有关宅基地、集体建设用地使用权确权登记工作要求，国家自然资源部先后下发了若干文件，进一步作出部署，明确工作要求和确权登记政策等。主要包括：

(1)2011年5月，原国土资源部、财政部、原农业部印发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）。

(2)2011年11月，原国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、原农业部印发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）。

(3)2013年9月，原国土资源部印发《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2013〕97号）。

(4)2014年8月，原国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、原农业部、原国家林业局印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）。

(5)2016年12月，原国土资源部印发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）。

(6)2018年7月，自然资源部印发《关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》（自然资发〔2018〕60号）。

(7)2020年5月，自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）。

(8)2020年5月，自然资源部印发《关于做好易地扶贫搬迁安置住房不动产登记工作的通知》（自然资办发〔2020〕25号）。

2、近年来省、市层面出台过哪些关于宅基地和集体建设用地确权登记工作文件？

答：(1)2019年《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）。

（2）2020年5月，广州市规划和自然资源局关于印发《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》的通知（穗规划资源字〔2020〕22号）。

（3）2020年5月，广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见（穗府办规〔2020〕18号）。

3、如何把握地方出台相关政策与国家层面政策的关系？

答：为有效推进宅基地、集体建设用地确权登记工作，大部分省（区、市）在国家有关法规政策基础上，结合本地实际制定了具体的宅基地、集体建设用地确权登记政策文件。这些政策文件是对国家法规政策的具体化和必要的补充完善，和国家层面政策一样，都是本地开展宅基地、集体建设用地使用权确权登记工作的重要依据。

4、在宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中为什么要坚持“不变不换”原则？

答：《不动产登记暂行条例》第三十三条规定，“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记薄继续有效”。《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定，“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。坚持“不变不换”是不动产登记法律制度的要求，是对原有登记成果的尊重和延续，也是保持工作稳定性和连续性的需要。因此，已分别颁发集体房产证、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书的，遵循“不变不换”原则，原证书仍合法有效。

5、方案要求2020年完成“房地一体”确权登记，白云区是否年底就截止了？

答：我区已于今年7月份在全区铺开权籍调查工作，力争2020年底基本完成，具体以镇街和村社通知为准。

6、根据国家法规政策，哪些宅基地、集体建设用地不予登记？

答：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）规定，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。凡有上述情况的宅基地、集体建设用地，不予登记。

 

本文作者：陈凯佳 律师